La phase de préemption
Lorsque la commune est informée de loffre de cession, elle dispose de deux mois pour, soit se porter acquéreuse aux prix et conditions fixées dans la déclaration préalable, soit annoncer son refus dexercer son droit de préemption, soit si elle souhaite acquérir à des conditions différentes (par exemple si elle considère le prix de vente bien supérieur au prix du marché), saisir le juge afin quil se prononce sur les conditions de la cession. La décision dexercer le droit de préemption doit toujours être motivée. Le défaut de réponse pendant deux mois sanalyse comme une renonciation à lexercice du droit de préemption.
Lorsque la commune notifie au cédant son refus ou lorsquelle demeure silencieuse, celui-ci peut, passé le délai de deux mois, conclure la cession avec la personne de son choix. Il devra toutefois sen tenir aux conditions données dans la déclaration préalable de cession envoyée à la mairie. En effet, il ne peut pas après le refus de la commune de préempter, changer les conditions de vente, où alors il est tenu de faire une nouvelle proposition à la mairie.
Il revient au cédant, dans la déclaration quil envoie à la commune, de déterminer le prix ainsi que les conditions de la cession. Si cette dernière souhaite exercer son droit de préemption mais nest pas daccord avec les conditions fixées, elle pourra dans les deux mois qui suivent sadresser au juge de lexpropriation (juge du tribunal de grande instance). Celui-ci pourra par exemple, avoir recours à un expert pour évaluer la valeur du fonds. Après décision du juge, les parties ont deux mois pour, soit accepter de conclure aux conditions fixées par le juge, soit renoncer à la cession. Si la commune renonce à la cession, le cédant pourra vendre à des tiers mais devra tout de même conserver les conditions et le prix fixés.
Lorsque la commune sest portée acquéreuse du fonds ou du bail commercial, elle se doit, après avoir motivé sa décision (c'est-à-dire démontrer le manque de diversité), dans les trois mois qui suivent la décision de préempter, de faire établir lacte constatant la cession (aucune sanction nest toutefois prévue si elle ne sexécute pas dans les délais). Elle doit par ailleurs payer le prix fixé au moment où lacte de cession est établi. Elle doit ensuite informer les tiers de la cession par le biais dun affichage en mairie pendant un mois. La cession devra également apparaître dans deux journaux diffusés dans le département.
Une fois le bien acquis, la commune ne peut pas exploiter les locaux, elle sera dans lobligation deffectuer ce que lon appelle une rétrocession, c'est-à-dire céder le fonds ou le bail à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers. La mise en uvre du droit de préemption a pour finalité de favoriser la diversité commerciale, la commune doit donc agir en ce sens.
Dans lattente de trouver un acquéreur pour la rétrocession, la commune peut, durant cette période intermédiaire, c'est-à-dire celle qui sécoule entre lacquisition et la rétrocession, exploiter le fonds ou le bail acquis. Si elle opte pour lexploitation, la commune aura la possibilité, par exemple, de conclure un contrat de location-gérance pour le bien préempté. Le contrat de location gérance permet à la commune de louer le fonds ou le bail à une personne déterminée qui lexploite en échange du versement périodique dun loyer. La commune peut aussi refuser dexploiter le bien dans lattente de la rétrocession. Dans une telle situation, les charges que pourraient engendrer le fonds ou le bail, durant cette période, doivent être supportées par la commune.
La phase de rétrocession
La loi impose à la commune de rétrocéder le fonds ou le bail. Pour se faire, elle doit respecter une procédure en trois phases.
La première étape consistera à rédiger un cahier des charges. Ce cahier devra énoncer toutes les conditions de la rétrocession. Une fois établi, il devra faire lobjet dune approbation du conseil municipal puis être affiché à la mairie durant quinze jours. Cette mesure de publicité permettra ainsi aux personnes qui le souhaitent de se porter candidate à la rétrocession. Lavis publié devra non seulement décrire le bien, et indiquer les conditions afférentes à la rétrocession mais également le délai pour se porter candidat.
La deuxième étape est celle du choix du candidat. Ne pourront valablement se porter candidat que les entreprises immatriculées soit au registre du commerce et des sociétés, soit au registre des métiers. Une fois le candidat choisi, il faut procéder à la signature de lacte de rétrocession.
Pour que la rétrocession soit possible, il est nécessaire obtenir laccord du bailleur du fonds ou des locaux. En effet, lorsque la commune exerce son droit de préemption elle nacquiert que le droit dexploiter un fonds, des locaux ou un terrain, elle nest pas propriétaire de limmeuble dans son ensemble, elle doit donc obtenir laccord du bailleur (c'est-à-dire le propriétaire du bien, ou celui qui lexploite pour le compte du propriétaire). Son accord est obligatoire. Cest lorsque la commune a trouvé un candidat à la rétrocession que le bailleur est informé. Il dispose alors de deux mois pour faire connaître sa décision, soit il accepte et le fait savoir expressément, il peut aussi garder le silence pendant ce délai, il sera alors réputé avoir donné son accord ; soit le bailleur refuse le candidat proposé par la commune, dans ce cas il devra saisir le président du tribunal de grande instance en référé. Il pourra alors récupérer son bien. Il arrive également que le bailleur soit daccord sur le principe de la rétrocession mais refuse de céder au prix ou conditions fixés, il lui faudra dans ce cas saisir le juge de lexpropriation (situé au tribunal de grande instance). Lacte de rétrocession pourra prendre la forme dun acte authentique ou dun acte sous seing privé. Un avis sera publié à la mairie durant quinze jours pour informer les tiers de la rétrocession.
Lorsquil sest écoulé un délai dun an sans que la commune ne parvienne à trouver de candidat à la rétrocession, lacquéreur qui a été évincé au départ par la commune pourra à nouveau se porter candidat, il sera alors prioritaire.